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合作型長租公寓儲架REITs國內率先發行 行業格局將如何演變

來源:互聯網 作者:鑫鑫財經 人氣: 發布時間:2019-04-13
摘要:長租公寓行業行至深水區,地產與金融的結合更加緊密,融資閘口已開,首當其沖便是REITs(房地產投資信托基金)。

長租公寓行業行至深水區,地產與金融的結合更加緊密,融資閘口已開,首當其沖便是REITs(房地產投資信托基金)。作為政策風向助推的產物, REITs被視為盤活存量資產的法寶,市場也普遍認為它代表著中國房地產金融的重要發展方向。公募REITs落地前,長租公寓行業該如何利用資產證券化實現“由重轉輕”?地產業格局又會依此發生哪些改變?隨著國內合作型長租公寓儲架REITs發行,這些問題的答案顯得愈加清晰。

長租公寓第三年 REITs或成盈利突破口

2017年是我國長租公寓行業的發展元年,國家提出“鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持”“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品”和“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點”以及“支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務,鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險”等政策,為發展這個新興行業、真正落實“房住不炒”開拓了金融渠道。

長租公寓雖處在經濟風口,但長期以來未見盈利端倪。參照美國的經驗,房地產行業到了發展后期,主要資金來源將轉向公眾募資,實現房地產資產證券化,擴大股權融資規模,降低杠桿比例;商業模式將以金融化和輕資產運營的房地產信托投資基金和房地產私募基金為主;營業收入將主要來源于物業管理收入、租金收入以及資產增值收益,行業的回報周期延長至10~20年。最典型的融資模式就是公募REITs。

作為國際上成熟的房地產投融資模式,公募REITs將不動產資產或權益(基礎設施、租賃住房、商業物業等)轉化為流動性較強的公開上市交易的標準化金融產品,有效鏈接、整合產業,能有效促進房地產行業從“重資產”向“輕資產”運營轉型,平滑房地產周期,推動沉淀于房地產行業的權益資本與銀行資金逐步退出,改變宏觀經濟與金融體系過于依賴房地產的局面。

由此,市場普遍認為,資產證券化作為政策引導的大方向,未來將大幅改善長租公寓的現金流與回報率。REITs作為一種有效的融資工具,能夠幫助企業盤活存量,加快資金流轉,改善公司資本結構。

但由于國內推行公募REITs的條件尚未成熟,類REITs產品成為一批長租公寓參與者的關注焦點和踐行方向。日前,國內合作型長租公寓儲架REITs——平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產專項計劃正式發行。

產品儲架規模達50億元

該專項計劃為REITs產品,儲架規模50億元,由平安不動產有限公司(下稱“平安不動產”)聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司(下稱“平安匯通”)共同實施,平安不動產擔任原始權益人及增信安排人,平安匯通擔任專項計劃管理人,朗詩集團擔任增信協調人。

專項計劃的首期產品以上海市浦東新區外高橋板塊的長租公寓項目“朗詩寓森蘭店”為底層資產,發行規模為10.68億元,期限18年,其中優先級證券占比89%,獲得AAA最高信用評級,票面利率為4.6%。產品通過結構化分層、差額補足承諾、流動性支持、抵押/質押等方式進行增信,以滿足投資者對于安全性的要求。
作為這一專項計劃的底層資產,也是平安不動產投資的首個長租公寓項目,朗詩寓森蘭店緊鄰上海6號線洲海路地鐵站,向北覆蓋產業發達的自貿區客群,向南可輻射至世紀大道及陸家嘴商圈。項目總建筑面積達4.35萬平方米,房間共計752間,產品類型為白領公寓和精品公寓。

長租公寓資產證券化的創新樣本

值得注意的是,平安不動產作為長租公寓領域的“全鏈條生態資源整合者”,此次發行的是國內“合作型長租公寓儲架REITs”。所謂“合作型”,主要包括三層涵義:在底層資產層面,REITs發行前,平安不動產作為財務投資人,與合作伙伴共同持有底層資產;在私募基金層面,平安不動產與合作伙伴分期擔任私募基金管理人;在專項計劃層面,平安不動產與合作伙伴按股比持有劣后級份額。

至此,平安不動產依托平安集團綜合金融優勢及自身專業管理優勢,通過財務投資、委托改造及運營管理、引入低成本資金成本、主導資產專項計劃等動作,完成投前、投中及投后各個階段不同形式的資源整合,對“全鏈條生態資源整合”做出了很好的詮釋,也為長租公寓行業提供了資源整合和資產證券化的創新樣本。

作為平安集團旗下專業的不動產資產管理及投資平臺,平安不動產的資產管理規模已超3000億元。2017年,平安不動產積極響應、踐行政策號召,先行布局長租公寓業務,并提出“重資產+中資產+輕資產”的發展模式。僅2018年一年,平安不動產已先后在上海、廣州、北京、南京等城市成功投資了多個長租公寓重資產項目,總房間數近7000余間,重資產端的投入領先全國。未來十年,平安不動產計劃發展200萬間、總面積約8000萬平方米的長租公寓,總資產管理規模將達到2000億元。

長租公寓行業行至深水區,在公募REITs于國內落地前,資產證券化融資能力的差異將重塑地產業的競爭格局。可以預見,長租公寓類REITs極有可能成為推進公募REITs落地的抓手。從這一角度來看,平安不動產這類地產金融機構做出的資產證券化嘗試,為存量公寓的盤活提供了參考樣本,也為行業帶來極大的推動作用。

隨著越來越多長租公寓參與方加入踐行金融支持住房長效機制、落實國家“房住不炒”政策的隊伍中,中國地產行業的資產證券化將在創新中走向成熟,向著公募REITs的目標不斷邁進。

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