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馴服大眾:Fundrise新推出的REIT(房地產投資信托基金)對眾籌意味著什么?

來源:互聯網 作者:鑫鑫財經 人氣: 發布時間:2019-04-11
摘要:如果房地產眾籌的先行者中有一人開始做出轉變,這會對房地產眾籌的健康狀況造成什么影響呢?Fundrise于本月宣布,它正在籌集5000萬美元來建立一個房地產投資信

作者: ManjiMasha    圖片來源: 達志

如果房地產眾籌的先行者中有一人開始做出轉變,這會對房地產眾籌的健康狀況造成什么影響呢?

Fundrise于本月宣布,它正在籌集5000萬美元來建立一個房地產投資信托基金。得益于《就業法案》放松的政策規定,這種新的風險投資被稱為更便宜、更容易獲得的傳統房地產投資信托基金的替代品。但同時人們也對傳統眾籌的可行性提出了質疑。

這種被該公司命名為“e-REIT”的產品似乎本質上就是傳統的未上市的按揭房地產投資信托基金,但它的規模卻很小,投資者可以通過網絡在線購買份額。投資者只用1000美元便可以參與到這場游戲中來,盡管他們對e-REIT的投資對象沒有話語權。

Fundrise拒絕解釋為什么它會推出這種新的風投產品,并提到一個由美國證券交易委員會(SEC)規定的“靜默期”。但在其公開的SEC文件中對于為什么該新興公司認為推出一個小型的流動性的在線REIT是一個好主意給出了一些解釋。

該公司宣稱e-REIT具有傳統的未上市的REIT的優勢,即不受從股票市場波動影響的穩定的回報,但要花費較低的費用。與傳統的未上市的房地產投資信托基金不同的是,該信托基金被歸類于《就業法案》條例A,這意味著Fundrise可以在其網站上出售股票并公開進行宣傳,而無需通過注冊經紀自營商來操作。它聲稱,這讓它提供的費用能夠遠低于其他房地產投資信托基金,其每年的管理費僅為投資總和的百分之一。但是它真正收取的費用會比這高,因為該公司還要向其抵押貸款的借款人收取3%的費用,再加上利息。若非如此,這筆費用其實是由投資者拿到的,因而這也意味著該公司實際上收取了高達百分之四的費用,再加上其他小額的收費。

從本質上講,Fundrise是利用了旨在幫助中小企業籌資的立法,從而使傳統的未上市的REIT變得更便宜。如果其他REIT贊助商也看到了這一點,那將會出現很有趣的一幕。

當有關該公司推出REIT的消息傳出后,其聯合創始人兼首席執行官——本米勒在一份聲明中說道:“今天對Fundrise團隊來說是歷史性的一天——四年多的工作終于得到了回報!”

不管該公司說得有多崇高,它的此舉很可能是又一個表明房地產眾籌正變得越來越像傳統金融業的跡象,而房地產眾籌開始的初衷就是要瓦解這樣的一個市場。

這多么的諷刺啊。自2013年9月,當房地產眾籌在美國合法化以來,它的領軍者一直通過貶低房地產投資信托基金來吹捧自己。他們的說法是:購買房地產投資信托基金通常會收取天價的費用,而你對于投資對象又沒有一點話語權,當你可以在線購買一個自己選擇投資對象的股票時你為什么還要投資房地產投資信托基金呢?眾籌一直作為反REIT而被人熟知,并且“民主化投資”也成為其非官方的口號。這也就是為什么Fundrise推出新的REIT的決定會如此引人關注。

根據The Real Deal(美國專業地產界雜志)在7月的報道,眾籌初創公司的理念是賦予大眾權利,而他們現在卻被迫在他們的理念上作出越來越大的妥協了。事實證明,要從數百名投資者那里籌集到小額資金是一個苦差事,并且借款人往往沒有耐心等待通過網上籌集資金的過程。因此,越來越多的平臺已經開始直接從機構那里籌集資金了。

行業咨詢公司——眾籌資金顧問(Crowdfund Capital Advisors),負責向政府以及金融機構提供眾籌建議,其負責人舍伍德奈斯在6月表示:“機構資金已經開始取代大眾了,”“我認為這是眾籌發展的總體方向。除非這些現象只存在于小城鎮里,否則我相信以后的眾籌交易主要都會是由機構投資的。”

如果說放棄短時投資者,直接選擇機構資金被確認為眾籌的局限性,那么推出REIT可能是另一個局限性的表現。無論是從達成的交易還是從籌集到的風險投資資金來看,Fundrise一直是美國最成功的房地產眾籌創業公司之一。在文件中,它聲稱“促進或生成了大約56筆房地產資產(…)總購買價格約30億美元。”然而,可以肯定的是,這一數字因為西爾弗斯坦房地產價值27.5億美元的世界貿易中心大廈3號樓而存在一定的膨脹效果。一月份,在二級市場上Fundrise為該項目購買了200萬美元的債券——不到總額的0.1%,并把他們轉售給其投資者。

Fundrise作出推出一個或多或少比較傳統的投資工具的選擇,這應該引起眾籌的拉拉隊隊長對此進行思考。然而,并不是每個人都這樣認為Fundrise的此舉不合尋常。

道格拉斯愛麗諾夫是Ellenoff Grossman & Schole LLP的一名律師,他曾與幾個眾籌初創公司有過合作,他表示:“這看上去似乎是合乎邏輯的下一步,”“首先,確認投資者喜歡投資的資產類別,然后管理投資,而不是讓他們選擇個人投資,”他還補充道:“一些投資者將繼續進行直接投資,并想要保持對投資的掌控,而其他人更感興趣的是多元化的回報。”

眾籌平臺Prodigy Network 聲稱已經為紐約的房地產項目籌集了超過1億美元的資金,其創始人羅德里戈尼諾駁斥了認為眾籌的潛能已經觸及上限的看法。他說道:“通過技術讓小投資者擁有參與到之前只在更大的投資者之間進行的投資項目的機會是意義深刻的,”他還說,“我相信他們正在探索不同的途徑,并且這并不是一個行業未來的發展指標。”


JPM編譯自

The Real Deal, Taming the Crowd: What Does Fundrise`s New REIT Mean for Crowdfunding?, by Konrad Putzier.


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